Yeni Yapılan Binalarda İlk Yönetim Nasıl Kurulur?
Yeni bir binaya taşınırken genellikle dairenin eksikleri, abonelikler ve yerleşme işleri ön planda olur. Ancak ortak alanların temizliği, asansör bakımı, elektrik giderleri ve aidat takibi gibi işler de ilk günlerden itibaren düzenli bir yönetim gerektirir. Peki, yeni yapılan bir binada ilk yönetim nasıl kurulur? İşlerin baştan düzenli ilerlemesi için nelere dikkat edilmelidir?
Kısaca
- Yönetim Planı
- Kat Malikleri Kurulu
- Ortak Alanların Kotrol ve Teslimi
Binanın Yönetim Planı İncelenmeli
İlk olarak binanın tapu kayıtlarına bağlı yönetim planı incelenmelidir. Yönetim planı; binanın nasıl yönetileceğini, ortak alanların kullanımını ve yönetime ilişkin temel kuralları düzenler. Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir.
Yeni yapılan binalarda tapu ve teslim durumu da değerlendirilmelidir. Özellikle çok bloklu sitelerde, yönetim planında geçici yönetime ilişkin hükümler bulunabilir. Bu nedenle yönetimi kurmadan önce binanın mevcut durumunun netleştirilmesi önemlidir.
Kat Malikleri Toplanmalı ve Yönetici Seçilmeli
Toplantı çağrısı, kanuna ve yönetim planına uygun şekilde yapılmalıdır. Toplantıda yönetici seçiminin yanında binanın ilk ihtiyaçları, tahmini giderleri ve ortak hizmetlerin nasıl yürütüleceği de görüşülmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir. Yönetim görevi, kat maliklerinden birine veya dışarıdan seçilecek bir kişiye verilebilir.
Alınan kararların usulüne uygun şekilde karar defterine işlenmesi gerekir. Kimin hangi işleri takip edeceğinin açıkça belirlenmesi, daha sonra yaşanabilecek belirsizlikleri azaltır.
Ortak Alanlar ve Teknik Belgeler Kontrol Edilmeli
Binanın yeni olması, bütün sistemlerin eksiksiz teslim edildiği anlamına gelmez. Asansör, hidrofor, yangın ekipmanları, ortak aydınlatma ve varsa merkezi ısıtma sistemi kontrol edilmelidir.
Müteahhitten veya ilgili firmalardan alınacak belgeler de düzenli şekilde saklanmalıdır. Bunlar arasında şu kayıtlar bulunabilir:
Ortak sistemlere ait garanti ve kullanım belgeleri.
Bakım sözleşmeleri ve servis bilgileri.
Ortak alanlara ait anahtarlar ve kumandalar.
Mevcut abonelikler ve sayaç bilgileri.
Tespit edilen eksiklere ilişkin yazılı kayıtlar.
Eksiklerin fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınması, hangi işin kim tarafından takip edileceğinin anlaşılmasını kolaylaştırır. Yapım ve teslim eksiklikleri ile binanın normal işletme giderleri ayrı değerlendirilmelidir.
Sıkça sorulan sorular
Yönetim işlerini başlatmak için bütün dairelerin dolmasını beklemek gerekmez. Binada yaşam başladığında temizlik, ortak alan elektriği ve bakım gibi ihtiyaçların kim tarafından takip edileceği belirlenmelidir.
Öncelikle eksiklerin yapım ve teslim sorumluluğu kapsamında olup olmadığı belirlenmelidir. Yönetim bu eksikleri kayıt altına alarak ilgili kişi veya firmalarla süreci takip edebilir; ancak her eksiklik doğrudan aidatla karşılanacak bir gider olarak değerlendirilmemelidir.
Her binanın ortak alanları, teknik sistemleri ve hizmet ihtiyaçları farklıdır. Ayrıca ilk dönemde temizlik malzemeleri ve ortak alan ekipmanları gibi başlangıç giderleri oluşabilir. Bu nedenle aidat, binanın gerçek ihtiyaçlarına göre hazırlanmış bütçeye dayanmalıdır.
Kaynaklar
Burdur’da site yönetimi ve gayrimenkul danışmanlığı hizmetlerini aynı çatı altında buluşturuyoruz. 2018’den gelen sektörel tecrübemizi, işletme disiplini ve profesyonel sorumluluk bilinciyle harmanlıyoruz. Neler Yapıyoruz? Site & Apartman Yönetimi: Bütçe takibi, şeffaf yönetim ve zamanında bakım. Gayrimenkul Danışmanlığı: Güven odaklı alım, satım ve kiralama süreçleri. Amacımız; yaşam alanlarınızın düzenini sağlamak ve mülklerinizin değerini koruyarak size profesyonel bir çözüm ortağı olmaktır.
